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被相続人が「土地」を所有していた場合には、
その土地の「相続税評価額」を計算しなければなりません。
土地の相続税評価額は、「路線価方式」か「倍率方式」により評価されます。
●財産評価基準書
毎年8月初旬に、各国税局より「財産評価基準書」が発行されます。
これには、各年度の「路線価図」「倍率表」「電話加入権の標準価額」「借地権等の割合」などが掲載されています。
国税局のホームページから見ることもできますので、
まず評価する土地の路線価図から、
その土地が「路線価方式」の地域か「倍率方式」の地域か確認しましょう。
国税庁のホームページの路線価図のページ
↓
http://www.rosenka.nta.go.jp/index.htm
路線価図とはこのような書類です。
↓
●路線価図の見方
評価する土地に面する路線（道路）に金額が付されていれば、「路線価方式」で評価をします。
まず、路線価図の見方を理解しましょう。
評価額1,200は単位を千円としていますので、
土地Ａの路線価は1㎡当たり1,200,000円となります。
1,200の数字の横にある「Ｃ」は借地権の割合を示しています。
借地権の割合は、借地権の評価や貸家建付地の評価で使用する重要な割合です。
割合の一覧表は路線価図の上に記載されています。
1,200の数字の周りの円は、
その地区の用途（○は普通商業、併用住宅地区です）を示しています。
楕円であったり、何も飾りが無かったり、その見方は路線価図の左上に記載されています。
●路線価方式の評価方法
土地Ａの評価額を計算すると、
1,200,000円×200㎡＝240,000,000円になります。
このとき、土地Ａの形状に注意が必要です。
土地の奥行きの距離が短い、長いで、評価額が変わってきます。
例えば、「普通商業、併用住宅地区」で奥行きの距離が8メートルでしたら３％減額でき、
50メートルあれば５％減額できます。
これらの％は「奥行価格補正率表」に定められています。
また評価する土地の形状が、
正方形ではなく台形や三角形の不正形である、間口が狭く奥行きが長い、
一部がけ地があるなど、すべての土地が利用しやすい形状であるわけではありません。
そこで、評価額を計算するときには、その形状に合わせ評価を減額することができます。
減額の方法は非常に複雑なので、測量図などを用意して税務署や専門家に相談しましょう。
次に土地Ｂの評価額を計算しましょう。
土地Ｂは2方に道路がありますので、両方の路線価を加味したところで評価します。
（ここでは計算を簡単にするため奥行価格補正率は適用していません。）
評価額の高い1,200,000円に、
側方道路の1,000,000円×８％（普通商業地区の角地の加算率）を加算した、
1,280,000円が路線価となり、
土地の評価額は、1,280,000円×180㎡＝230,400,000円 になります。
道路が3方、4方にあればそれだけ評価額が増えることになります。
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