●土地の評価の調整率表

路線価方式で評価する場合の、土地の形状により調整する割合は、
「土地及び土地の上に存する権利の評価についての調整率表」に掲載されています。

土地の奥行距離により調整する「奥行価格補正率表」をはじめ、

「側方路線影響加算率表」「二方路線影響加算率表」「不整形地補正率表」
「間口狭小補正率表」「奥行長大補正率表」「がけ地補正率表」があります。

この表を見れば、補正率の名称のイメージで、10％減少するか、15％減少するか、
おおまかな計算をすることができると思います。

国税庁のＨＰ、税務手続「届出書・申請書等の様式を検索」という項目で
「相続税・贈与税関係・財産評価」を選ぶと調整率表が出てきます。

　http://www.nta.go.jp/category/yousiki/kensaku/youshiki/search/index.php

●倍率方式の評価方法

「財産評価基準書」に掲載されている「倍率表」は次のような書式です。
各地域を「宅地・田・畑・山林・・・」などの地目に区分けし、
固定資産税評価額に乗ずる「倍率」が掲載されています。

例えば、あきる野市五日市の「市街化区域」では、宅地は1.1倍とされているので、
固定資産税評価額が300万円であれば1.1倍の330万円がその宅地の評価となります。

路線価方式では「不整形地の調整割合」などがありましたが、
倍率方式の場合には、固定資産税評価額そのものが土地の形状を考慮して評価されているため、倍率を乗じるだけで評価額となります。

●倍率表の「比準」「周比準」とは

倍率表の中に表示されている「比準」「周比準」の地域は、
付近の宅地の価額に比準して評価する地域を示します。

「付近の宅地の価額」ということなので、
その近辺に「路線価」があればその金額が参考になります。
道路付けなどの状況により調整をし、
更に宅地にするには整地や土盛りなど造成が必要である場合には、
「造成費」を考慮することができます。
造成費の基準値は、毎年発行される「財産評価基準書」に掲載されます。

路線価地域との位置関係や形状等により、まったく同じ評価になることはありません。
「市街地農地等の評価明細書」という書式に基づき計算することになりますが、
とても複雑なので正確な金額は税務署に問い合わせしましょう。

●特殊な評価を行う土地

一般の住宅地は「路線価方式」や「倍率方式」により評価しますが、
次に掲げるような土地は特殊な評価を行います。
評価の仕方によって「評価額が半分になる・・・」ということもあります。
また、事前に税務署に「個別評価」を求めないといけない場合もありますので、
専門家や税務署に確認しましょう。
　・大規模な工場用地
　・ゴルフ場用地
　・農業用施設用地
　・都市計画法により開発行為を行う場合に公共的施設用地の負担が必要な広大地
　・土地区画整理事業施行中の宅地
　・私道、セットバックが必要な宅地
　・都市計画道路予定地、など